Статус муниципальной недвижимости в МКД нужно уточнять в Реестре муниципальной собственности, а не в ЕГРН

© petrkurgan / Фотобанк Фотодженика

Суды отказали теплоснабжающей организации во взыскании задолженности за тепловую энергию, поставленную в "муниципальный" подвал МКД. Во всяком случае, теплосбыт полагал, что спорный подвал принадлежит муниципалитету, потому что согласно данным из ЕГРН собственником нежилого помещения с соответствующим кадастровым номером является муниципальное образование. УК, которая управляет домом, со своей стороны поведала теплосбыту, что, во-первых, подвал не обслуживает два или более помещений в МКД, а стало быть, по данному признаку не может относиться к общедомовому имуществу; а во-вторых, собственника подвала не знает и сама разыскивает его много лет (Определение Верховного Суда РФ от 16 мая 2022 г. № 308-ЭС22-6182).

Администрация оплачивать коммунальный долг не хотела, утверждая, что имущество выбыло из муниципальной казны 10 лет назад, – запись о нем ОМСУ исключил из Реестра муниципального имущества, и хотя в ЕГРН изменения не вносились, однако никаких препятствий к использованию подвала жителями МКД администрация не чинила.

Суды первой и второй инстанций, рассмотрев доказательства – выписку из ЕГРН и договор энергоснабжения, – поддержали энергосбытовую компанию:

• сам по себе факт исключения данного имущества из реестра муниципального имущества правового значения для рассматриваемого спора не имеет,
• в деле нет никаких доказательств, что спорное нежилое помещение не может быть использовано самостоятельно и предназначено для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном доме, а также используется фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Однако суд округа отменил состоявшиеся акты и отказал в иске:

• данное имущество (подвал) относится к общедомовому, поскольку комиссией ОМСУ было установлено наличие в подвале запорной арматуры. Раз есть запорная арматура – значит, имущество общедомовое,
• именно по этой причине комиссия ОМСУ и рекомендовала исключить подвал из реестра муниципальной собственности, что и было сделано еще в 2012 году,
• согласно п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании и возникает в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН;
• решение об исключении подвала из реестра муниципальной собственности принято компетентным органом и соответствует требованиям действующего законодательства. Сведения об оспаривании данного решения, о превышении компетенции ОМСУ в материалах дела отсутствуют;
• ссылаясь на выписку из ЕГРН, согласно которой нежилое помещение находится в собственности города, суды не учли, что запись о праве на недвижимое имущество сама по себе в отсутствие гражданско-правового основания возникновения права не может подтверждать наличие соответствующего титула у правообладателя;
• в материалах дела отсутствуют доказательства того, что со стороны ОМСУ на протяжении спорного периода происходило пользование любым законным способом указанными помещениями и (или) чинились препятствия собственникам помещений МКД в пользовании имуществом;
• что касается позиции УК, то ей просто выгодно переложить оплату отопления подвала на ОМСУ, а не оплачивать его из ОДН, вот она и лукавит;
• ну а раз подвал – общедомовой, и ОМСУ к нему никакого отношения не имеет, то и оплачивать его отопление он не обязан.

Верховный Суд РФ, рассмотрев жалобу теплосбыта, в пересмотре дела отказал, отметив, что "суд округа исходил из установленного судами нижестоящих инстанций факта исключения спорного нежилого помещения, как относящегося к общего имуществу собственников в МКД, из реестра муниципального имущества, а иное видение заявителем правового статуса спорного помещения не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального и процессуального права".